Nájmy sú rekordné, výstavba takmer nulová

Nájomcovia podpísali zmluvy na 845-tisíc m² moderných skladových a priemyselných priestorov, čím sa blížia k výsledkom v rekordnom roku 2007. Z hľadiska developmentu však trh dosiahol najnižšie hodnoty od roku 2004. Nová výstavba sa totiž od tretieho štvrťroku 2009 prakticky neuskutočňuje.

Jaroslav Kaizr, vedúci tímu prenájmov priemyselných plôch v pražskej kancelárii Cushman & Wakefield hovorí, že v minulom roku mnohé firmy expandovali a k doterajším priestorom si prenajímali ďalšie, čo sa v rekordných rokoch 2006 – 2007 nedialo, pretože vtedy sa podpisovali prevažne nové nájomné zmluvy.

„Práve zmluvy podpísané v období boomu sa dnes končia a nájomníci si ich často predlžujú. Obnovenie nájomných zmlúv tvorilo vlani takmer polovicu všetkých prenájmov.“ podotýka J. Kaizr. 

Priestory bez nájomcov 
Z regionálneho hľadiska sa v roku 2010 firmy najviac zaujímali o Prahu a Plzenský kraj, ktorý tiež zaznamenal najvyšší pokles neprenajatých priestorov. 

Podiel voľných plôch klesol za posledných 15 mesiacov z 25 % na súčasných 11,2 %. Významný pokles miery neobsadenosti v druhom polroku 2010 dosiahol Moravskosliezsky kraj. V tomto regióne dnes zostáva voľných 16,8 % plôch moderných logistických areálov. Mierny nárast voľných priestorov možno sledovať na severe Prahy a na Vysočine, čo spôsobilo najmä premiestnenie niektorých nájomcov do iných lokalít.

V Prahe sa podiel voľných plôch pohybuje nad celorepublikovým priemerom, čo je dané predovšetkým veľkosťou a vyzretosťou trhu. Republikový priemer neobsadenosti pritom vlani významne poklesol. Koncom roku 2010 zostalo voľných len 10,6 % všetkých skladových a priemyselných plôch. O rok predtým, to bolo 15 %.

Najnižšiu mieru neobsadenosti vykazuje Juhomoravský kraj (pod 2,5 %), ktorý trpí nedostatkom voľných pozemkov vhodných na priemyselnú výstavbu. Týka sa to najmä Brna a okolia. Developeri tu prakticky nemajú možnosť reagovať na dopyt. „Očakávame, že objem voľných plôch bude aj naďalej klesať. Podiel pod desať percent však už znamená nedostatočnú ponuku, čo môže viesť k tlakom na zvyšovanie nájomného,“ konštatuje J. Kaizr. Štvrtina všetkých vlani uzatvorených nájomných zmlúv smerovala do priestorov developerskej spoločnosti CTP. Logistický gigant ProLogis sa na objeme všetkých vlani uzatvorených nájomných zmlúv podieľa 23-percentami. Tretím najväčším hráčom na trhu bola s desiatimi percentami spoločnosť VPG.

Ako sa stavalo

Z hľadiska novej výstavby minulý rok výrazne zaostával za predchádzajúcimi. Postavených a do užívania odovzdaných bolo len 191-tisíc m² nových logistických plôch, čo je najmenej od roku 2004. V porovnaní s rokom 2009 to bola zhruba polovica a oproti rekordnému roku 2007 asi jedna pätina vtedajšej výstavby. Developeri stavajú výhradne pre vopred dohodnutých nájomcov. Jedinou firmou, ktorá sa odhodlala na špekulatívnu výstavbu, bola VPG. 

Spoločnosť Cushman & Wakefield očakáva, že v dohľadnom období nastane pomalé oživenie špekulatívnej výstavby v regiónoch s nízkou mierou neobsadených plôch a stabilným dopytom. „V tomto roku očakávame ďalšie zníženie neobsadenosti na úrovni celej republiky. Ak v niektorých regiónoch klesne pod 9 %, môžeme očakávať aj naštartovanie významnejšej špekulatívnej výstavby v exponovaných oblastiach.

Väčšina novej výstavby sa však bude uskutočňovať na základe predprenájmov. V regiónoch s nízkou mierou prenájmov by sa mohlo nájomné zvýšiť nad súčasnú úroveň. Očakávame tiež vyššiu aktivitu na trhu s pozemkami, ktorý v posledných dvoch rokoch takmer nefungoval,“ dodáva J. Kaizr.

Svoju analýzu skladových a logistických nehnuteľností zverejnilo aj práve ustanovené združenie Industrial Research Forum určené na prieskum práve tohto segmentu trhu. Jeho členmi sa stali poradenské firmy King Sturge, DTZ, CBRE a Jones Lang LaSalle. Aj podľa nich bol rok 2010 mimoriadne úspešný, keď bolo prenajatých 785 tisíc m² logistických plôch.

„Pre klesajúcu ponuku voľných priestorov očakávame v roku 2011 nižší počet aj celkový objem realizovaných transakcií. A to aj navzdory doznievajúcemu silnému dopytu, ktorý stimulovali ponuky developerov už postavených a neobsadených logistických nehnuteľností alebo benefity v rámci renegociácií,“ dopĺňa Martin Šumera z DTZ. Podľa neho bude v tomto roku prevládať model developmentu pre konkrétneho nájomcu a rokovania ohľadne nájomných zmlúv sa oproti roku 2010 predĺžia.

Podľa združenia koncom minulého roku narástol priestor v logistických nehnuteľnostiach na území Českej republiky na takmer 3,5 milióna m² . Väčší objem prenájmov v minulom roku sa odrazil aj vo významnom poklese neobsadených plôch. Zatiaľ čo na konci roku 2009 to bolo približne 17 percent, v decembri 2010 tvoril podiel voľných skladov už len 10,4 percenta, čo zodpovedá ploche približne 362-tisíc m².